Reactie
De vraag of de huurder van bedrijfsruimte meer bescherming behoeft dan hem op basis van het huidige wetgeving toekomt, is niet gemakkelijk te beantwoorden en afhankelijk van ieders politieke en rechtsfilosofische visie op het huurrecht.1[1] Ik wil hier daarom niet betogen of huurders al dan niet meer bescherming moeten genieten. Maar als de wetgever de huurder beter wil beschermen – een meerderheid in Eerste en Tweede Kamer steunt het wetsvoorstel – moet vaststaan dat het voorstel ook daadwerkelijk tot een betere positie van de huurder leidt. En dat valt te betwijfelen.
Drie gebreken
In de eerste plaats deugt de motivering van het wetsvoorstel al niet. De Memorie van Toelichting schetst het onjuiste beeld dat het verhuurders geen enkele moeite kost om huurders uit hun pand te krijgen bij renovatieplannen, en dat een huurder niet eens de kans krijgt ‘om zijn kant van de zaak ook maar te belichten’.2[2] Dit beeld strookt niet met de praktijk. De verhuurder hoeft weliswaar enkel aannemelijk te maken (en dus niet te bewijzen) dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, maar kantonrechters kunnen bijzonder genegen zijn om verhuurders kritisch aan de tand te voelen over de uitvoerbaarheid, de haalbaarheid en het stadium van de plannen. Uit de jurisprudentie blijkt ook dat verhuurders met enige regelmaat bot vangen.3[3] Bestaat er wel een probleem dat opgelost moet worden?
Het wetsvoorstel ontneemt bovendien verhuurders de mogelijkheid om na de eerste vijf jaar de huurovereenkomst wegens renovatie te beëindigen. Maar hoe vaak komt het voor dat de verhuurder al binnen vijf jaar na het sluiten van de huurovereenkomst wenst te renoveren? De wetswijziging ziet op omvangrijke renovatieplannen waarbij de voorbereiding vaak meerdere jaren in beslag neemt. Een verhuurder met concrete renovatieplannen die binnen vijf jaar aanvangen, sluit geen huurovereenkomst voor vijf plus vijf jaar.4[4] Na de tweede termijn van vijf jaar zal een verhuurder vaker willen renoveren. Dan kan hij met een beroep op de beëindigingsgrond ‘belangenafweging’ alsnog de renovatieplannen gebruiken om de huurovereenkomst te beëindigen. De praktijk zal moeten uitwijzen of kantonrechters renovatieplannen van verhuurders strenger gaan toetsen nu (enkel) een beroep op de opzeggingsgrond ‘belangenafweging’ in plaats van ‘dringend eigen gebruik’ moet worden gedaan. Nu dit niet eenvoudig te voorspellen is, staat het in het geheel niet vast dat het wetsvoorstel de positie voor huurders zo aanzienlijk verbetert als de MvT beschrijft.
Volgens het wetsvoorstel wordt de wet niet alleen direct van toepassing op lopende huurovereenkomsten, maar geldt deze zelfs ook voor lopende gerechtelijke procedures.5[5] Hierdoor kunnen aanhangige procedures – die bijna allemaal lange tijd lopen – een wending krijgen die zowel de huurder als de verhuurder bij het opzeggen van de huurovereenkomst en het aanhangig maken bij de kantonrechter, volstrekt niet kon voorzien. Zowel om (proces)economische redenen als omwille van de rechtszekerheid is dit onwenselijk en zou het overgangsrecht moeten bepalen dat de wijziging niet ziet op reeds lopende gerechtelijke procedures.
Anne Veelenturf6[6]
Noten
1.[1] Zie in dit licht ook: W. Raas, ‘Wetsvoorstel verbetering huurbescherming winkeliers’, WR 2011/114.
2.[2] MvT II, Kamerstukken 2011/12, 33 018, nr. 3, onder 1 en 2.
3.[3] G.I. Beij & Th. C. Visser, ‘Wetsvoorstel ter verbetering van de huurbescherming in geval van renovatie. Een vooruitgang?’, Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte, nr. 6 december 2011, p. 337.
4.[4] Er zijn namelijk uitstekende alternatieven: aan de huurder een overeenkomst voor twee jaar of korter aanbieden of partijen kunnen de kantonrechter verzoeken om een afwijkende termijn overeen te mogen komen.
5.[5] Tenzij de zaak op het tijdstip van inwerkingtreding in hoogste feitelijke instantie al in staat van wijzen verkeert. MvT II, Kamerstukken 2011/12, 33 018, nr. 3, onder 5.
6.[6] Advocaat bij Van Iersel Luchtman Advocaten, Breda.