In Nederland geldt in beginsel huurbescherming. Maar de hoogste bestuursrechter heeft onlangs de short-stay vergunning (vergunning voor tijdelijke woononttrekking) rechtens geaccepteerd. ‘Dergelijke huurvorm kan een oplossing zijn voor verhuurders, maar is niet veilig,’ aldus huurrechtspecialist Erik Jan Loos.
Het contract én de feitelijke situatie moeten namelijk zo zijn, dat de huur valt onder ‘gebruik dat naar zijn aard van korte duur is’ (art: 7:232 lid 2 BW). ‘Dat wordt echter niet al te snel aangenomen,’ licht Loos toe. ‘Vaak gaat het om noodoplossingen ten behoeve van een huurder, het gebruik in afwachting van een aanstaande renovatie, verkoop of huur met een tijdelijk of beperkt karakter. Kort gebruik van een zomerhuisje valt bijvoorbeeld onder deze uitzondering, maar een langdurige overeenkomst van een “tweede woning” (recreatiewoning) weer niet.’
Short-stay kan long-stay worden
Loos: ‘De rechter heeft dan ook bepaald, dat als “op enig moment” geoordeeld kan worden dat het “kortstondige en bijzondere” verblijfsrecht dat in de huurovereenkomst is genoemd verdwenen kan zijn, daarmee in strijd wordt gehandeld. Met andere woorden, als de huurtermijn nog één of meerdere keren wordt verlengd, kan daardoor alsnog een reguliere huurovereenkomst met huurbescherming ontstaan. Een subtiele grens.’
Beperkte contractsvrijheid
Over de short-stay mogelijkheid zijn overigens twee uitspraken gedaan die van belang zijn. Op 20 mei 2009 (LJN BJ7852) heeft de kantonrechter in Amsterdam bepaald, dat de contractsvrijheid om een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur te sluiten zeer beperkt is. De tweede, meest recente uitspraak, is die van 2 augustus 2012 van de kantonrechter Den Bosch. Daar werd de verhuurder in het gelijk gesteld met als reden dat de huurder zich het bijzondere karakter van de huurovereenkomst bij het aangaan ervan heeft gerealiseerd en hij ermee heeft ingestemd geen beroep te kunnen doen op de huurbeschermingsbepalingen van het BW als hij niet meer tot de doelgroep zou behoren waarvoor de huurwoningen zijn bedoeld.
Vergunning lastig te verkrijgen
Daarnaast is het verkrijgen van een short-stay vergunning niet makkelijk te realiseren. ‘In Amsterdam zeker niet,’ verklaart de Amsterdammer van het kantoor Loos & Boukema Advocaten. ‘De verkrijging van een vergunning is er aan diverse beperkingen onderhevig (dit geldt overigens niet voor nieuwbouwwoningen). Zo is er een maximum van 1350 vergunningen voor short-stay verhuur in de stad, met een verdeling van percentages over de diverse stadsdelen. Bij meer vraag dan aanbod wordt geloot. Dit systeem is in een recente uitspraak van de afdeling bestuursrechtspraak van de raad van state (5 september 2012) goedgekeurd. Buiten Amsterdam is het anders: daar is vaak geen vergunning nodig.’
Voor een vergunning komen over het algemeen alleen woningen in aanmerking in de vrije sector, met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (€664,66). Short-stay is al met al een mogelijkheid, maar niet een heel erg veilige. Als de huurders zich met succes op huurbescherming beroepen heeft de huiseigenaar een groot probleem.
Tekst: Annemarie van de Weert