Ouderdomsclausule reikt steeds verder

Door / Laura van Dijk-Oostwouder 

De ouderdomsclausule: een clausule die de aansprakelijkheid van de verkoper beperkt en waarmee wordt afgeweken van het conformiteitsleerstuk (artikel 7:17 BW). De verkoper kan in beginsel niet aansprakelijk worden gehouden voor gebreken die verband houden met de ouderdom van de overgedragen woning. De koper mag bekend worden geacht met de ouderdom van de woning. Uit de rechtspraak blijkt dat de op een koper rustende onderzoeksplicht zwaarder gaat wegen op het moment dat een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst is opgenomen.1 

Ik merk in mijn praktijk dat kopers zich niet bewust zijn van de verstrekkende gevolgen die de ouderdomsclausule met zich kan brengen. Zeker in de huidige markt tekenen kopers zonder knipperen een koopovereenkomst. Kopers zijn zich onvoldoende bewust van het feit dat ze 1-0 achterstaan op het moment dat een gebrek – dat mogelijk verband houdt met de ouderdom van de woning – zich voordoet en zij een handtekening hebben gezet onder een koopovereenkomst met ouderdomsclausule.  

De ouderdomsclausule kan inmiddels aangemerkt worden als een vrij standaardbepaling in de koopovereenkomst. Dit is opmerkelijk daar de ouderdomsclausule geen standaardbepaling in de NVM-koopakte is en deze handmatig door de verkoopmakelaar zal zijn toegevoegd. In mijn praktijk (en ook in de jurisprudentie) zie ik geschillen over de ouderdomsclausule bij woningen van nog geen vijftien jaar oud.2 De juridische geldigheid buiten beschouwing latende, constateer ik dat er tegenwoordig nogal gemakkelijk naar de ouderdomsclausule wordt gegrepen.  

Uit de rechtspraak blijkt dat rechters de strekking van de ouderdomsclausule verschillend uitleggen en dat de formulering bepalend is voor de uitleg en betekenis. Gebreken die bewezen zijn toe te schrijven aan de ouderdom van de woning vallen hoe dan ook onder de ouderdomsclausule. Het is de vraag of de exoneratie ook specifiek in de ouderdomsclausule benoemde gebreken omvat zoals bijvoorbeeld (de kwaliteit van) de fundering, de vloeren, het dak, de leidingen voor elektriciteit, water en gas – ongeacht of deze gebreken samenhangen met de ouderdom van de woning.  

Enerzijds is er de beperkte uitleg hetgeen erop neerkomt dat enkel gebreken die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning onder de ouderdomsclausule vallen. Deze restrictieve uitleg wordt veelal gegeven op het moment dat sprake is van een algemeen geformuleerde clausule met daarin een niet-limitatieve opsomming voor elk denkbaar gebrek en met daarin bijvoorbeeld de bewoordingen ‘onder andere’ of ‘onder meer’. In dit geval achten rechters het aannemelijk – met inachtneming van de Haviltex-maatstaf – uitsluitend de gebreken die verband houden met de ouderdom van de woning onder de ouderdomsclausule te laten vallen.3 

Anderzijds is er de ruimere uitleg, die inhoudt dat de exoneratie (mede) gericht is op specifiek in de ouderdomsclausule benoemde gebreken zonder dat deze gebreken uitdrukkelijk verband houden met de ouderdom van de woning. In 2016 overwoog het Gerechtshof Den Bosch dat in de ouderdomsclausule onomwonden stond opgenomen dat de verkoper niet instond voor de kwaliteit van de funderingen en dat uit de formulering niet was op te maken dat de uitsluiting van aansprakelijkheid beperkt zou zijn tot ouderdomsgebreken.4 Dat met de ouderdomsclausule een beperkte strekking was beoogd, lag volgens het hof niet voor de hand. In lijn met dit arrest overwoog het Gerechtshof Den Haag in 2019 dat de uitsluiting van aansprakelijkheid mede van toepassing was op de in de ouderdomsclausule expliciet genoemde vloeren.5