Corona & huur: de herontdekking van een leerstuk

Op 15 maart 2020 kondigde minister-president Rutte de maatschappelijk ingrijpendste maatregelen sinds de Tweede Wereldoorlog af: het coronavirus had zijn weg naar Nederland gevonden en om de druk op de zorg te verlagen, werd een lockdown afgekondigd. De lockdown diende om samenkomsten te voorkomen. Als gevolg van de lockdown werden de horeca en sportcomplexen gesloten. Al met al duurden de maatregelen – met periodes van (relatieve) ontspanning – een kleine twee jaar. Juridisch was het ook alle hens aan dek, want welke impact hadden de maatregelen op bestaande contractuele afspraken? Al vrij snel na het intreden van de coronamaatregelen werd bekeken welke invloed de maatregelen op bestaande contracten kon hebben.¹ Vooral het leerstuk onvoorziene omstandigheden werd geactiveerd. Op 24 december 2021 gaf de Hoge Raad bij wege van kerstcadeau een prejudiciële beslissing.

Onvoorziene omstandigheden

Het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden is voor veel schuldenaren in de coronacrisis een wonderelixer gebleken. Artikel 6:258 BW kent de rechter de mogelijkheid toe om de gevolgen van een contract te wijzigen of het contract geheel of gedeeltelijk te ontbinden, als sprake is van onvoorziene omstandigheden op grond waarvan ongewijzigde instandhouding van het contract niet mag worden verwacht.² Eén van de partijen moet de rechter hierom verzoeken. Partijen kunnen ook zelf buiten de rechter om hun overeenkomst in onderling overleg wijzigen, al dan niet op basis van een contractueel wijzigingsbeding. Als zij er niet uitkomen, ligt de weg naar de rechter (of arbiters als arbitrage is overeengekomen) open.

De achtergrond van deze bepaling vormt de gedachte dat de inhoud van de overeenkomst wordt geregeerd door de stand van zaken ten tijde van het sluiten van de overeenkomst, maar dat partijen door de omstandigheden kunnen worden ingehaald en zich dan geconfronteerd zien met een contract dat niet meer past bij de nieuwe realiteit. De coronacrisis vormt een helder voorbeeld van zo’n situatie. Artikel 6:258 BW vereist dat is voldaan aan de hiernavolgende, cumulatieve eisen. De omstandigheden moeten:

1. niet in de overeenkomst zijn verdisconteerd: het gaat dus niet zozeer om onvoorzienbare omstandigheden, maar om omstandigheden waar partijen in hun contract geen voorziening voor hebben getroffen;
2. ten tijde van de contractsluiting in de toekomst zijn gelegen, en
3. van dien aard zijn dat partijen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mogen verlangen.

Een omstandigheid is in het kader van artikel 6:258 BW onvoorzien, als zij niet in de overeenkomst is verdisconteerd. Wanneer dat zo is, is een kwestie van uitleg van de overeenkomst³ die plaatsvindt conform de Haviltex-maatstaf.⁴ Daarbij komt het niet uitsluitend aan op de gekozen bewoordingen van de overeenkomst, maar op alle omstandigheden van het geval.⁵ De term ‘verdisconteerd’ betekent niet dat het ijkpunt is of partijen expliciet dienaangaande een bepaling in hun contract hebben opgenomen.⁶ Het is mogelijk dat partijen bij een omstandigheid hebben stilgestaan, bijvoorbeeld de mogelijke uitbraak van een pandemie, maar hebben afgezien van het opnemen van een hieraan gerelateerde contractuele (wijzigings)bepaling. In dat geval is de omstandigheid ‘pandemie’ wel in de overeenkomst verdisconteerd en kan een beroep op onvoorziene omstandigheden niet worden gedaan.

Denk hierbij aan het scenario dat partijen in januari 2020 met elkaar een overeenkomst sluiten en dat tijdens de onderhandelingen per e-mail de vraag wordt gesteld of rekening moet worden gehouden met het coronavirus in Wuhan. Partijen besluiten dat niet te doen. Evenwel is het virus dan wel verdisconteerd.

Een tweede vereiste om een beroep te kunnen doen op het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden is dat door de onvoorziene omstandigheden de ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dit is een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf.⁷ In het tweede lid van artikel 6:258 BW is bepaald dat wijziging of ontbinding achterwege blijft voor zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich erop beroept. Door ‘de aard van de overeenkomst’ kan het soort transactie worden meegewogen. Zo kan in het algemeen de bewaarnemer zich niet op de onvoorziene omstandigheid ‘brand’ beroepen, aangezien het zijn verplichting is de in bewaarneming genomen zaak terug te geven aan de bewaargever (artikel 7:600 e.v. BW).

Tot 2020 was het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden bepaald geen gemakkelijke route. De omstandigheid dat de rechter streng en terughoudend met het leerstuk moest omgaan, stond aan toepassing in de weg, zoals de standaardarresten Briljant Schreuders/ABP en Gemeente Bronckhorst lieten zien.⁸ In die laatste zaak ging het om een omvangrijk project voor de bouw van woningen. De gemeente, die als opdrachtgever optrad, wist c.q. moest weten dat de regio waar zij gelegen was, de Achterhoek, met een krimpende bevolking te kampen had. Uit het arrest blijkt niet dat over deze omstandigheid tussen partijen is gesproken. Desalniettemin kwam een beroep op artikel 6:258 BW de gemeente niet toe, omdat de bevolkingskrimp als reële mogelijkheid ingeschat had moeten worden en de gemeente dus had moeten nopen daarover bepalingen op te nemen indien zij wenste dat de bevolkingskrimp van invloed zou zijn op de doorgang van het project.

Onvoorziene omstandigheden afgestoft

De coronacrisis bleek evenwel een uitgelezen kans voor de rechterlijke macht om het leerstuk af te stoffen en toe te passen, vooral waar het de huur van horecagelegenheden betrof. Beslissend was dat beide partijen part noch deel hadden aan de coronacrisis maar wel met de gevolgen ervan werden geconfronteerd. In de eerste uitspraken, die vrijwel zonder uitzondering kortgedingprocedures betroffen, werd tamelijk grofmazig de pijn bij helfte gedeeld: de huur ging doormidden.⁹ De rechter ging bleef daarbij zo veel mogelijk bij de huurovereenkomst. Een vordering een vaste huurprijs te wijzigen in omzetafhankelijke huur, is al eens afgewezen.¹⁰

In de loop van 2021 werd duidelijk dat de diverse subsidies die van overheidswege worden verstrekt, meewegen bij de bepaling van de pijn. Dit leidt ertoe dat – met name in de bodemzaken – de 50-50-benadering meer en meer wordt verlaten.¹¹ Vooral de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL), die een steunmaatregel geeft voor de vaste lasten van ondernemingen zoals huur, speelt hierin een grote rol. De Hoge Raad heeft op 24 december 2021 uitgesproken hoe met de verdeling van de pijn om te gaan.

Allereerst moet worden bezien of pijn is geleden. Daartoe dient de huurder te stellen en te bewijzen dat de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk is verminderd dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord. Als die horde is genomen, kan over de huurprijsvermindering worden geoordeeld. Daarover overweegt de Hoge Raad:

‘Als het verdelen van het nadeel gerechtvaardigd wordt bevonden, kan de vermindering van de huurprijs berekend worden overeenkomstig de zogenoemde vastelastenmethode. De toepassing daarvan resulteert in een percentage waarmee de contractueel verschuldigde huurprijs wordt verminderd. Voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd.

De vastelastenmethode kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering.

1. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
2. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
3. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).
4. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in artikel 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.’

In de rechtspraak die tot dusverre is gewezen na het arrest van de Hoge Raad blijken twee knelpunten:

1. de waardevermindering (omzetdaling) wordt onvoldoende inzichtelijk gemaakt door de huurder;¹²
2. de vraag wordt gesteld of de huurder aan voldoende schadebeperking heeft gedaan, door bijvoorbeeld een bezorg- of afhaalformule te openen tijdens corona.¹³

Afronding

Huur en corona blijven de gemoederen bezighouden. Door het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 zijn enkele knelpunten opgelost. Echter, er liggen nog vragen open, zoals de vraag of schadebeperking aan de orde is.

Ik vermoed overigens dat de rechtspraak over huur en corona niet betekent dat het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden bredere toepassing krijgt, bijvoorbeeld om de energiecrisis te lijf te gaan,¹⁴ de inhoud van overeenkomsten als gevolg van chipstekorten te wijzigen of om contracten met Russische gasleveranciers die te innig met het Kremlin verkeren te kunnen ontbinden.

Ik verwacht dat toepassing van de onvoorziene omstandigheden beperkt blijft tot de extreme noodsituatie die corona in het leven riep. Daarbij is toepassing van het leerstuk overigens niet beperkt tot huursituaties, maar kunnen alle contracten die door corona geraakt worden, onder het bereik van het leerstuk vallen.¹⁵

Jan Spanjaard is contractenrechtadvocaat bij Facily LAW Advocaten in Nieuw-Vennep.